מסלולי המשכנתא בישראל: ריבית קבועה, ריבית משתנה וריבית הפריים

הקדמה
משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר של רוב האנשים, ולכן בחירת מסלולי המשכנתא המתאימים חשובה במיוחד. בעוד שבעולם קיימת לרוב רק אפשרות אחת – מסלול משכנתא בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה – בישראל ישנם שלושה מסלולי משכנתא עיקריים: ריבית קבועה, ריבית משתנה וריבית פריים. כל מסלול מציע יתרונות וחסרונות ייחודיים. במאמר זה אבחן אותם לעומק ואסביר את המגבלות וההיבטים השונים שכל מסלול מציב בפני הלווים.

---

מסלולי משכנתא בריבית קבועה

מה זו ריבית קבועה?

ריבית קבועה היא ריבית שאינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה, ללא תלות בשינויים בשוק. במסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד, ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל התקופה, מה שמספק ביטחון ויציבות בתשלומים. לעומת זאת, במסלולים צמודים למדד, גובה ההחזר עשוי לעלות בהתאם לשינויים במדד, מה שפוגע ביציבות. עם זאת, העלייה בהחזר החודשי בעקבות עליית המדד היא איטית וניכרת בעיקר לאורך זמן.

מגבלות של בנק ישראל על מסלול משכנתא בריבית קבועה

בנק ישראל מחייב כי לפחות שליש מסכום הלוואת המשכנתא יהיה במסלול של ריבית קבועה. לדוגמה, אם אתם לוקחים משכנתא בגובה 900,000 ש"ח, לפחות 300,000 ש"ח מתוכה חייבים להיות בריבית קבועה. מגבלה זו נועדה להבטיח יציבות בהחזרי המשכנתא ולהגן על הלווים מפני תנודתיות בשוק הריבית. עליות ריבית חדות עלולות לגרום לעלייה חדש בהחזר החודשי וקריסת משקי הבית.

עם זאת, אפשר ולפעמים אף כדאי, לקחת בריבית קבועה יותר משליש מהמשכנתא. לכן כאשר הריבית במשק נמוכה כדאי לקחת כמה שיותר בריבית קבועה ולעגן את הריבית הנמוכה לכל אורך חיי המשכנתא.

עמלת היוון

כאשר הריבית בזמן פירעון ההלוואה נמוכה מזו שהייתה בזמן קבלת ההלוואה, הבנק מחייב את הלקוח לשלם את פער הריביות כקנס. לקנס זה קוראים "עמלת היוון". במסלול משכנתא בריבית קבועה גובה הקנס יכול להגיע לעשרות ובמקרי קיצון אפילו מאות אלפי שקלים. לכן כאשר הריבית גבוהה, יש לשקול היטב את שיעור הריבית הקבועה במשכנתא. ניתן להרחיב עוד על עמלת היוון במאמר שכתבתי בנושא.

יתרונות וחסרונות עבור מסלולי משכנתא בריבית קבועה

• יתרונות:
  • תשלום חודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה.
  • ריבית יציבה גם אם השוק משתנה.
  • עלות ההלוואה ידועה מראש.
• חסרונות:
  • לעיתים ריבית קבועה יקרה מריבית משתנה.
  • לא ניתן ליהנות מירידת ריבית.
  • הסתכנות בקנס במקרה של פירעון-מוקדם.

מסלולי משכנתא בריבית משתנה

מה זו ריבית משתנה?

ריבית משתנה היא ריבית שנשארת קבועה לתקופה מסוימת, ומשתנה/מתעדכנת במועד ידוע מראש לפי פרמטרים שאינם קשורים לבנק. הריבית מורכבת מעוגן ומרווח. העוגן הוא רכיב משתנה הנקבע לפי פרמטרים חיצוניים והוא הגורם לשינוי בריבית. המרווח הוא רכיב קבוע שניתן למשא ומתן עם הבנקים ונשמר גם במועד עדכון הריבית.

סוגי עוגנים

1. עוגן אג"ח (אגרות חוב): מושפע מתשואות בשוק האג"ח.
2. עוגן מט"ח: מושפע משערי מטבעות חוץ.

תקופות עדכון הריבית

הריבית מתעדכנת כל תקופה מסוימת לפי המסלול הספציפי שבחרנו: כל שנה, שנתיים, 3, 5, 7, או 10 שנים. ביום העדכון הבנק יחשב מחדש את העוגן בעוד המרווח יישאר קבוע. הריבית מתעדכנת לפי השינויים בעוגן, אם העוגן עולה הריבית עולה ואם יורד הריבית יורדת. הריבית שנקבעה ביום העדכון תישאר קבועה עד למועד העדכון הבא.

לדוגמה: אם ביום נטילת המשכנתא העוגן היה 4% והמרווח שנקבע עם הבנק הוא 1%, נקבל ריבית של 5%. אם ביום העדכון העוגן ירד ל-2.5%, הריבית תרד ל-3.5% שכן המרווח נשאר קבוע לכל אורך חיי ההלוואה. העוגן יכול להיות גם שלילי, למשל עוגן מינוס 0.5% ומרווח 2% וכך תתקבל ריבית של 1.5%.

עמלת היוון

גם במסלול ריבית משתנה עלולה להיות עמלת היוון, אך רק בגין התקופה שעד מועד העדכון הקרוב. ההיגיון לחשב רק עד מועד העדכון הוא שבמועד העדכון יכולנו לפרוע את ההלוואה ללא שום עמלה, ממילא הבנק סומך על ההכנסה מריבית ההלוואה רק עד למועד העדכון.

כאשר הריבית בזמן פירעון ההלוואה נמוכה מזו שהייתה בזמן קבלת ההלוואה, הבנק מחייב את הלקוח לשלם את פער הריביות כקנס. לקנס זה קוראים "עמלת היוון". במסלול משכנתא בריבית משתנה גובה הקנס נמוך משמעותית מגובה הקנס בריבית קבועה. עם זאת, מאחר ורוב הריבית משולמת בשנים הראשונות של ההלוואה, גבוה הקנס עדיין עלול להיות גבוה. לכן כאשר הריבית גבוהה, יש לשקול היטב את שיעור הריבית הקבועה במשכנתא. ניתן להרחיב עוד על עמלת היוון במאמר שכתבתי בנושא.

יתרונות וחסרונות עבור מסלולי משכנתא בריבית משתנה

• יתרונות:
  • הפחתת סיכון עמלת היוון.
  • אפשרות לפירעון/מחזור ההלוואה ללא קנס במועד עדכון הריבית.
• חסרונות:
  • סיכון בעליית ריבית במועד העדכון בעקבות עליית העוגן.
  • סיכון לחיוב עמלת היוון בפירעון מוקדם שלא במועד עדכון הריבית.

הערה: מסלולי משכנתא בריבית משתנה כל שנה או פחות, ניתן לפרוע או למחזר ללא עמלת היוון גם שלא בנקודת העדכון, בכל רגע נתון.

---

מסלולי משכנתא בריבית פריים

מה זו ריבית פריים?

ריבית הפריים היא הריבית שהבנקים גובים על הלוואות, והיא מהווה סוג של ריבית משתנה. הבנקים מממנים את עצמם, בין היתר, באמצעות הלוואות מבנק ישראל, על בסיס ריבית שקובע בנק ישראל. על ריבית זו מוסיפים הבנקים ללקוחות מרווח ריבית נוסף, וכך מתקבלת ריבית הפריים.

בישראל, המרווח הקבוע של ריבית הפריים עומד על 1.5%, אך במקומות אחרים בעולם המרווח יכול להשתנות בהתאם לבנק וללקוח. גם בישראל המרווח עשוי להשתנות בין בנקים ולקוחות, אך הוא יחושב מהפריים ולא ישירות מריבית בנק ישראל.

חישוב ריבית פריים

ריבית הפריים (P) מורכבת מריבית בנק ישראל (העוגן) בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. בנק ישראל מעדכן את הריבית 8 פעמים בשנה. כל עדכון של ריבית בנק ישראל, מעדכן מיידית את ריבית הפריים. לדוגמה, אם ריבית בנק ישראל היא 4.5%, ריבית פריים תהיה 6%. אם בנק ישראל יוריד את הריבית ל-4%, ריבית הפריים תעמוד על 5.5%, וכן הלאה.

מסלולי משכנתא צמודי פריים

מסלול בריבית פריים כולל עוגן פריים ומרווח נוסף הנתון למשא ומתן. המרווח במשכנתאות בדרך כלל שלילי בגלל הביטחון שהנכס מספק. אם הלווה נוטל הלוואה לפי ריבית פריים כאשר ריבית בנק ישראל היא 4.5% עם מרווח של מינוס 0.5%, הריבית תהיה 5.5%. ריבית-בנק-ישראל + 1.5% – המרווח.

עמלת פירעון מוקדם

למסלולי משכנתא בריבית משתנה כל שנה או פחות, כולל מסלול בריבית פריים, אין עמלת היוון. ניתן לפרוע או למחזר בכל רגע נתון ללא קנס.

יתרונות וחסרונות עבור מסלולי משכנתא בריבית פריים

• יתרון:
  • אפשרות לפירעון ללא קנס בכל רגע נתון.
  • הנאה מירידת ריבית בטווח המיידי.
• חסרון:
  • סיכון בעליית ריבית בקצב מהיר.
  • החזר חודשי לא יציב.

---

לסיכום

בחירת מסלולי המשכנתא המתאימים תלויה בגורמים אישיים ותחזיות עתידיות. חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול לפני קבלת החלטה. למידע נוסף על ריבית פריים, ריבית משתנה וריבית קבועה, בקר באתר בנק ישראל.