הלוואת קבלן – המדריך המלא

מהי הלוואת קבלן?

הלוואת קבלן היא פתרון מימון שבו הלקוח לוקח משכנתא על שמו, והיזם משלם את הריבית לתקופה מוגדרת. מודל זה מאפשר ללקוח ליהנות מהלוואה מסובסדת על חשבון היזם. הלוואות קבלן מציעות יתרונות לשני הצדדים. במאמר זה נסקור את שני סוגי הלוואות הקבלן המרכזיים – בלון וגרייס, ונעמוד על היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.

מאפיינים של הלוואת בלון

במסלול בלון, היזם משלם מראש את כל תשלומי הריבית עבור ההלוואה. בסיום התקופה, על הלקוח לפרוע את ההלוואה במלואה, באמצעות הון עצמי או מחזור ההלוואה למשכנתא רגילה. היתרון המרכזי בהלוואה זו הוא שהלקוח אינו מחויב בתשלומים במהלך התקופה, שכן היזם שילם את הריבית מראש. עם זאת, חיסרון אפשרי הוא שההלוואה מוגבלת לתקופה מסוימת. במקרה של עיכוב במסירת הנכס, הלקוח יצטרך לפרוע את ההלוואה לפני קבלת הנכס.

מאפיינים של הלוואת גרייס

במסלול גרייס, הלקוח לוקח משכנתא רגילה ומשלם רק את הריבית מדי חודש, בעוד הקרן נדחית. היזם משלם ללקוח את סכום הריבית ששולמה לבנק מדי חודש. לעיתים קרובות, הלוואות גרייס ניתנות בריבית קבועה, אך קיימות גם אפשרויות לריבית משתנה. יתרון הלוואה זו הוא שהיזם משלם את הריבית עד למסירת הנכס, ואין מגבלת זמן מצד תנאי ההלוואה. בנוסף, יש אפשרות לבנות משכנתא אופטימלית שבה היזם נושא בתשלומי הריבית, מה שמייתר את הצורך במחזור ההלוואה במועד המסירה. חיסרון אפשרי הוא שבמקרה שהיזם ייכנס לקשיים כלכליים, הלקוח יצטרך להמשיך לשלם את הריבית מכיסו.
ניתן להרחיב עוד על מסלול גרייס ושאר המסלולים במאמר שכתבתי בנושא מסלולי המשכנתא.

פרטים חשובים שיש לשים לב אליהם כשלוקחים הלוואת קבלן

תקופת הסבסוד של ההלוואה

היזם מתחייב לשלם את הריבית על ההלוואה, אך משך הסבסוד נקבע בהסכם בין היזם לבנק. במקרה של הלוואת בלון, חשוב להגדיר מראש את התקופה שבה הקבלן נושא בתשלומי הריבית. לעיתים הסבסוד מוגבל לתקופה קצרה יחסית, כמו שנתיים, בהתאם לצפי האופטימי של היזם למסירת הנכס. עם סיום התקופה, על הלקוח לפרוע את ההלוואה או למחזר אותה למשכנתא רגילה. לכן יש לוודא שהחוזה מסדיר את תנאי ההלוואה עד למועד מסירת הנכס בפועל.

במקרה של הקדמת מסירת הנכס, הסבסוד ממשיך עד לתום תקופת ההלוואה.

הצמדת ההלוואה למדד המחירים לצרכן

אם ההלוואה צמודה למדד, קרן ההלוואה עלולה לגדול. היזם מתחייב לשלם רק את הריבית, ולכן הלקוח נשאר עם הקרן וההצמדה. מומלץ לבחור מסלול שאינו צמוד למדד או לוודא שהיזם מכסה גם את ההצמדה. במסלול בלון, היזם משלם את הריבית מראש, אך ההצמדה מתעדכנת מדי חודש, ולכן אין אפשרות שהיזם ישלם את ההצמדה. מסיבה זו, יש להעדיף מסלול שאינו צמוד למדד.

גובה המימון

הלוואת קבלן היא משכנתא, ולכן חלות עליה מגבלות בנק ישראל כמו על כל משכנתא אחרת. גובה המימון בדירות מקבלן נקבע לפי מחיר החוזה:

• עבור דירה ראשונה: מימון עד 75%
• עבור דירה חליפית: מימון עד 70%
• עבור דירה נוספת: מימון עד 50%

אם הקבלן דורש הלוואה בשיעור גבוה מ-50%, חשוב לבדוק את הזכאות לקבלת מימון כזה.

דחיית מס רכישה

באופן כללי, ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה כל עוד לא מתקיים אחד מהתנאים הבאים:

• החזקה בדירה לא נמסרה.
• לא ניתן ייפוי כוח.
• לא שולם יותר מ-50% מתמורת הדירה.

ברגע שמשולמים יותר מ-50% מהתמורה, נדרש תשלום מיידי של מס הרכישה ואין אפשרות לדחות אותו יותר. לכן, אם שילמתם 10% הון עצמי והיזם דורש עוד 40%, חשוב להקפיד לא לעבור את ה-50% אם דחיית המס חשובה לכם. ניתן לנהל משא ומתן לפני חתימת החוזה ולבקש שהלוואת הקבלן תשלים עד ל-49% בלבד, כדי להמשיך לדחות את המס ללא סיכון של תשלום יתר בטעות.

ניתן לחשב את גובה מס הרכישה בסימולטור של אתר רשות המסים.

יכולת השלמת העסקה ועמידה בהחזר חודשי

הבנקים דורשים מהלקוח להוכיח יכולת החזר ויכולת השלמת העסקה, כמו בכל משכנתא. יכולת ההחזר מבוססת על גובה ההכנסה, והבנק רוצה לוודא שבתום תקופת הבלון הלקוח יוכל למחזר את ההלוואה למשכנתא רגילה. לכן, הבנק ידרוש הכנסות מתאימות.

בנוסף, על הלקוח להוכיח שיש לו את ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה כדי להראות שהוא מסוגל לרכוש את הנכס. גם אם אין ללקוח את כל ההון העצמי כעת, הבנק ירצה לוודא שיש לו את היכולת לגייס את ההון הנדרש. מקורות ההון יכולים להיות:

• כסף מההורים
• קרנות גמל והשתלמות
• חסכונות והשקעות
• נכסים נוספים בבעלות הלקוח

חשוב שללקוח תהיה תוכנית ברורה כיצד לעמוד בעסקה. אם הכוונה היא למכור את הנכס לפני טופס 4, כדאי לדעת שיכולות להתעורר בעיות והפתעות בלתי צפויות. לכן, חובה על הלקוח להכין תוכנית להשלמת העסקה גם ללא מכירת הנכס.

בירוקרטיה של הלוואת קבלן

בהלוואת קבלן, הלקוח לוקח את המשכנתא, והיזם משלם את הריבית בלבד. הלקוח מבצע תהליך סטנדרטי של קבלת משכנתא, הכולל הצגת מסמכים פיננסיים אישיים להוכחת יכולת החזר. בנוסף, הלקוח מספק את כל המסמכים שהבנק דורש מהיזם, כולל מסמכי בטחונות, מה שמוסיף זמן לתהליך. הבנק מחכה גם שהיזם ישלם את הריבית מראש (במסלול בלון), מה שעלול לגרום לעיכוב נוסף. לכן, יש להגדיר בחוזה את מועד התשלום שיאפשר לפחות חודשיים להתארגנות להליך קבלת הלוואת קבלן. חשוב להתחיל את תהליך קבלת המשכנתא בהקדם האפשרי כדי למנוע עיכובים בלתי צפויים. בדרך כלל המועד לתשלום יהיה פרק זמן מסוים ממועד חתימת החוזה או מהיתר הבנייה, לפי המאוחר מביניהם.

אפשרות יציאה מהחוזה ללא קנס במקרה של סירוב

מומלץ להוסיף לחוזה סעיף שמאפשר ללקוח לצאת מההסכם ללא קנס אם הבנק מסרב לאשר לו הלוואת קבלן. סעיף זה מגן על הלקוח במקרה של אי קבלת ההלוואה. הלקוח אחראי לביצוע התשלומים במועדם. במקרה של איחור בתשלום, היזם יכול להטיל עליו ריבית פיגורים. אם הלקוח לא משלם באופן מתמשך, היזם יכול גם לבטל את החוזה. ביטול החוזה יגרור קנס של 10-20 אחוז ממחיר הדירה, המכונה ״פיצוי מוסכם״. לכן, חשוב לכלול סעיף זה כדי להבטיח הגנה על הלקוח במקרה של אי קבלת ההלוואה, ולהימנע מהפסדים כלכליים ובעיות משפטיות. 

יתרונות הלוואת קבלן

יתרונות מרכזיים

• נוחות תשלומים
  הלוואת קבלן מאפשרת ליזם לקבל את הכסף הדרוש להשלמת הפרויקט, בעוד הלקוח נהנה מתשלום הון עצמי נמוך.

• אי הצמדה למדד תשומות הבנייה
  כל תשלום שמשולם ליזם מפסיק להיות צמוד למדד תשומות הבנייה. בין אם הלקוח משלם באמצעות הלוואת קבלן, משכנתא רגילה או הון עצמי. מרגע שהתשלום נכנס לחשבון הליווי של הפרויקט, הוא אינו צמוד עוד למדד, מה שמונע התייקרות נוספת. היתרון באי ההצמדה במקרה זה הוא שהלקוח משלם באמצעות הלוואה בסבסוד היזם. כלומר, הלקוח מקבל הלוואה בחינם, ללא ריבית מצידו, ומשתמש בה כדי לשלם ליזם ולהימנע מהתייקרויות נוספות בדמות הצמדה למדד.

• אי הצמדה למע"מ
  כל תשלום שמשולם לחשבון הליווי של הפרויקט מפסיק להיות צמוד למע"מ.
  דוגמה להשפעת המע״מ – אם המע"מ הוא 17% ומחיר הדירה ללא מע"מ הוא מיליון ש"ח, מחיר הדירה כולל מע"מ הוא 1.170 מיליון ש"ח. אם המע"מ ירד ל-16%, מחיר הדירה ירד ל-1.160 מיליון ש"ח, ואם יעלה ל-18%, מחיר הדירה יעלה ל-1.180 מיליון ש"ח. תשלום שבוצע מפסיק להיות מושפע משינויים במע"מ. היתרון באי ההצמדה במקרה זה הוא שהלקוח משלם באמצעות הלוואה בסבסוד היזם. כלומר, הלקוח מקבל הלוואה בחינם, ללא ריבית מצידו, ומשתמש בה כדי לשלם ליזם ולהימנע מהתייקרויות נוספות בדמות עלייה במע"מ.

חסרונות הלוואת קבלן

חסרונות מרכזיים

• ריבית חבויה
  למרות שהקבלן משלם את הריבית, העלות מגולמת במחיר הדירה. לכן, חשוב לוודא שהעסקה משתלמת למרות התוספת במחיר הדירה.

• השפעה על דירוג האשראי
  ההלוואה נרשמת ומשפיעה על דירוג האשראי של הלקוח. אם הלקוח ירצה לקחת הלוואה נוספת, הבנק ייקח בחשבון את ההלוואה הזו כחלק מבדיקת המינוף שלו וישקול אותה במסגרת אישור ההלוואה הנוספת.

לסיכום

לפני חתימה על חוזה עם רכיב של הלוואת קבלן, חשוב לבחון את היתרונות והחסרונות:

• וודאו שהפרויקט יציב ושיש לכם אמון בקבלן.
• וודאו שיש לכם הון עצמי מספיק ויכולת למחזר בעתיד את ההלוואה למשכנתא רגילה.
• הכינו תוכנית להשלמת העסקה גם ללא מכירת הנכס והימנעו מבעיות בלתי צפויות.

למידע נוסף על אפשרויות מימון נדל"ן וייעוץ משכנתאות, מוזמנים ליצור קשר.