הצמדה למדד וסוגי מדדים: כל מה שצריך לדעת

הצמדה למדד היא מושג חשוב בעולם הפיננסים והנדל"ן, והשפעתה על ההוצאות שלנו מורגשת בתחומים רבים. במאמר זה נכיר את סוגי המדדים המרכזיים – מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה, ומע"מ. נבין מהו מדד, למה הוא נועד, וכיצד הוא משפיע עלינו בחיי היום-יום.

מהו מדד?

מדד הוא כלי סטטיסטי שמודד שינויים במשתנים כלכליים לאורך זמן. המדדים משקפים את השינויים בעלויות ובמחירים, ומשמשים ככלי חשוב למעקב אחרי יוקר המחיה והשינויים בשוק. המדד מתפרסם כל חודש ב-15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. במדדים נעשה שימוש רחב, כגון הצמדה למדד בהלוואות ובחוזים, כדי להבטיח ערך כספי יציב.

מדד הבסיס והמדד החדש

כאשר מדברים על הצמדה למדד, חשוב להבין שני מונחים מרכזיים: מדד הבסיס והמדד החדש. מדד הבסיס הוא המדד שהיה בתוקף במועד קביעת התנאים הכספיים, כמו הלוואה או חוזה שכירות. המדד החדש הוא המדד האחרון שפורסם, והוא משמש לחישוב השינויים בערך הכספי לאורך זמן. כך ניתן לראות כיצד ערך הכסף משתנה בהתאם לשינויים במשק.

כדי לחשב את השינוי במדד, יש לחשב את היחס בין המדד החדש למדד הבסיס או למדד הקודם, לפי הצורך. לדוגמה, בהלוואה צמודה למדד, אם המדד החדש גבוה ב-1% מהמדד הקודם, הקרן תעלה ב-1%. בחוזי שכירות נבדוק את השינוי ממדד הבסיס. השינוי במדד ישפיע על גובה שכר הדירה בהתאם לשיעור השינוי.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן (CPI) הוא אחד המדדים המוכרים ביותר. הוא מודד את השינויים במחירים של סל מוצרים ושירותים הנרכשים על ידי משקי בית בישראל. סל זה כולל מוצרים כמו מזון, הלבשה, דיור, תחבורה, בריאות ובידור. מדידת השינויים ביוקר המחיה נעשית באמצעות מדד המחירים לצרכן. במדד זה משתמשים גם כבסיס להצמדות של הלוואות, חוזים ושכר דירה.

הצמדה למדד תשומות הבנייה: השפעות על מחירי דירות מקבלן

מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים בעלויות החומרים והשירותים המשמשים לבנייה. הוא משפיע ישירות על מחירי הדירות בפרויקטים חדשים. בעת רכישת דירה מקבלן, נהוג להצמיד את התשלומים למדד זה. כך העלות הסופית של הדירה משתנה בהתאם לשינויים בעלויות הבנייה בפועל.

לדוגמה, אם יתרת התמורה היא מיליון שקלים והמדד עלה ב-2%, העלות הנוספת תהיה 20,000 שקלים. כך הסכום לתשלום יגדל ל-1,020,000 שקלים. חשוב לזכור שהצמדה זו מתבצעת על פי השינויים בעלויות הבנייה ולא לפי מחירי הדירות בשוק. לכן, עלייה במחירי הדירות אינה משפיעה על המדד, אלא רק התייקרות בתחום הבנייה עצמה.

בעבר, כל תשלום שלא שולם עבור הדירה היה צמוד במלואו למדד תשומות הבנייה, מה שגרם להתייקרות משמעותית של מחיר הדירה בתקופות של עלייה חדה במדד. מצב זה יצר חוסר ודאות כלכלית והגביר את הסיכון לעלייה בלתי מתוכננת במחיר הדירה. אחת הבעיות הייתה שלא ניתן היה להוסיף את עלות המדד למשכנתא, ולכן הרוכשים נאלצו לשלם את עלות המדד מהון עצמי, חסכונות או הלוואות פרטיות, ולא יכלו ליהנות מהתנאים המועדפים של משכנתא לדיור. 

החוק החדש של הצמדה למדד תשומות הבנייה

מיולי 2022 נכנס לתוקף חוק חדש שנועד לפתור בעיה זו. החוק קובע ש-20% ממחיר הדירה לא יוצמד למדד כלל. יתרת ה-80% תוצמד רק לחצי מהשינוי במדד. מטרת החוק היא להקל על הרוכשים בתקופות של עלייה חדה במדד תשומות הבנייה. החוק נועד להפחית את ההתייקרות הפוטנציאלית במחיר הדירה. בנוסף, הוא נועד להגביר את הוודאות הכלכלית של הקונים.

החוק מבוסס על ההנחה ש-20% ממחיר הדירה הם עלות הקרקע, שאינה מושפעת מהשינויים במחירי הבנייה. לכן, אין צורך להצמיד חלק זה למדד. יתרת 80% ממחיר הדירה כוללים עלויות נוספות המושפעות גם מגורמים אחרים, כמו עלות המימון של הקבלן. עלויות אלו אינן מושפעות רק ממחירי הבנייה. לכן, רק 80% ממחיר הדירה מוצמדים למדד תשומות הבנייה, ורק לחצי מהשינויים שחלים בו.

במילים אחרות, כל סכום שנותר לתשלום עד 20% ממחיר הדירה לא יוצמד למדד. 80% הנותרים יוצמדו למחצית מהשינוי במדד. אם המדד עולה באחוז, העלייה תחול רק על 80% ממחיר הדירה ובשיעור של חצי אחוז. אם הלקוח כבר שילם יותר מ-20% מהתמורה, השינוי במדד ישפיע רק על יתרת התמורה ובשיעור של מחצית מהשינוי במדד.

למרות שחתכו את גובה ההצמדה למדד, עדיין לא ניתן להוסיף את עלות המדד למשכנתא לדיור, מה שמחייב את הרוכשים לשלם את העלויות הנוספות מהון עצמי או ממקורות אחרים. בנוסף, עדיין יכולה להיות למדד השפעה משמעותית על מחיר הדירה הכולל, בתקופות של עליות חדות במדד.

מע"מ

מע"מ (מס ערך מוסף) הוא מס עקיף המתווסף על רוב העסקאות בישראל. בניגוד למדדים כמו מדד המחירים לצרכן, המע"מ הוא מס שמוטל על מוצרים ושירותים. הוא מייקר את המחיר בהתאם לשיעור המס שנקבע. כאשר המע"מ עולה, המחיר של החלק שלא שולם עבור הדירה מתייקר. כאשר המע"מ יורד, המחיר יורד בהתאם.

מע״מ ברכישת דירה מקבלן

בעת רכישת דירה מקבלן, כל סכום שלא שולם כפוף למע"מ. אם המע"מ עולה, מחיר הדירה עולה, ואם המע"מ יורד, מחיר הדירה יורד בהתאם. בשונה ממדדים אחרים, למע"מ אין גבול תחתון או עליון, מאחר והוא מס עקיף ולא מדד כלכלי. כאשר המדינה מפחיתה את המע"מ, הלקוח נהנה מהפחתה זו מכיוון שהמע"מ מועבר למדינה ולא ליזם. כל מוצר מורכב ממחיר הקרן בתוספת מע"מ – הקרן מגיעה למוכר והמע"מ למדינה. לדוגמה, אם דירה עולה מיליון שקלים ושיעור המע"מ הוא 17%, המחיר הכולל יהיה 1,170,000 שקלים. אם שיעור המע"מ עולה ל-18%, יש לחשב עלייה של 1% על קרן הדירה, כלומר 10,000 שקלים נוספים, ומחיר הדירה יעמוד על 1,180,000 שקלים.

הצמדה למדד בהלוואות ומשכנתאות

הצמדה למדד בהלוואות ובמשכנתאות היא כלי חשוב להבטחת ערך כספי יציב לאורך זמן. עם זאת, בתקופות של אינפלציה גבוהה, הצמדה למדד עלולה להוביל להגדלת החוב הכולל בצורה משמעותית. כאשר הלוואה צמודה למדד, הקרן משתנה בהתאם לשינויים במדד, מה שמשפיע על יתרת ההלוואה וגם על הריבית. ככל שהקרן גדלה בעקבות עליית המדד, כך גם הריבית גדלה, מאחר שהיא מחושבת על יתרת קרן גבוהה יותר.

לדוגמה, אם ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן והמדד עולה באחוז, הקרן תעלה גם היא באחוז. השינוי במדד עשוי להיות פחות מורגש בהחזר החודשי בטווח הקצר, אך השפעתו מצטברת ויכולה להיות משמעותית מאוד בטווח הארוך. לכן, יש להיזהר בהלוואות צמודות מדד ולהבין את הסיכונים הפוטנציאליים. גם בהלוואת קבלן שהיזם מסבסד את הריבית, יש להיזהר מהצמדה למדד. תוכלו לקרוא עוד בנושא במאמר שלנו על הלוואות קבלן.

גבול תחתון בהצמדה למדד: מה קורה כשהמדד יורד מתחת למדד הבסיס?

מדד הבסיס משמש כגבול תחתון לערך הקרן בהלוואות צמודות מדד. אם המדד יורד מתחת למדד הבסיס, הקרן לא תפחת. ישנו גבול מינימום שמבטיח שהקרן לא תרד מתחת למדד הבסיס, אך אין גבול עליון לשינויים. כלומר, כאשר המדד עולה, הקרן תעלה בהתאם, אך לא תרד אם המדד יורד מתחת לערך הבסיס.

כלל זה חל גם על מדד תשומות הבנייה. אם מדד תשומות הבנייה יורד מתחת למדד הבסיס, המחיר של הדירה לא יפחת. ישנו גבול מינימום בהצמדה זו, אך אין גבול עליון. המחיר יעלה אם המדד עולה, אך לא ירד מתחת למדד הבסיס.

הצמדה למדד בחיסכון

הצמדה למדד אינה מוגבלת רק להלוואות, אלא חשובה גם בחיסכון. חיסכון הצמוד למדד המחירים לצרכן או למדדים אחרים, כמו מדדי הבורסה, מאפשר לשמור על ערך הכסף לאורך זמן ואף להשיג רווחים. כאשר הכסף צמוד למדד, הוא מוגן משחיקת ערך הנובעת מאינפלציה.

הצמדה למדד בבורסה

בסופו של דבר, מדד הוא כלי שמודד שינוי בערך של משהו לאורך זמן. במקרה של הבורסה, המדדים מודדים את ביצועי קבוצת המניות הכלולות במדד. לדוגמה, מדד ת"א 35 מודד את השינויים בערך של 35 המניות הגדולות בבורסה בישראל.

סיכום

הבנת המדדים והצמדות למדד היא חיונית להבנת הכלכלה שלנו. מדדים כמו מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה משפיעים ישירות על הכסף שלנו. זה נכון כששוקלים הלוואה, חיסכון, או רכישת דירה. חשוב להבין כיצד שינויים במדדים אלו עשויים להשפיע על ההוצאות החודשיות שלנו. הם יכולים גם להשפיע על מחירי הדירות או על תנאי ההלוואות שאנו לוקחים. המודעות לשינויים הללו יכולה לעזור בתכנון פיננסי נכון ולמנוע הפתעות כלכליות בלתי צפויות.

ניתן לצפות בסרטון הסבר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנושא מדד המחירים לצרכן.