ביטוח פערי ריבית
כאשר הריבית בזמן פירעון ההלוואה נמוכה מזו שהייתה בזמן קבלת ההלוואה, הבנק מחייב את הלקוח לשלם את פער הריביות כקנס. לקנס זה קוראים "עמלת היוון".
ניתן להפחית את הסיכון שבעמלת ההיוון, לשם כך צריך להבין את ההיגיון שמאחוריה. הבנק מגייס כספים במגוון דרכים, אחת מהן היא באמצעות פיקדונות. כאשר הריבית במשק גבוהה הבנק מציע ללקוחות פיקדונות בריבית גבוהה. את כספי הפקדונות הבנק מלווה ללקוחות בריבית גבוהה ממנה וכך הוא מרוויח מהפער. ככל שהלקוח יאריך את תקופת הפיקדון, הבנק ישפר לו את תנאי הריבית. מרגע שהלקוח נעל את כספו בפיקדון הבנק מחויב לשלם את התשואה הנקובה עד לסיום הפיקדון.
אז הבנק מרוויח מפערי הריבית שבין תשלום הריבית עבור הפיקדון וגביית הריבית עבור ההלוואה. אבל אם הלווה יפרע את ההלוואה כאשר הריבית במשק נמוכה, הבנק ימשיך לשלם עבור הפיקדון ריבית גבוהה אך יוכל להלוות את הכסף רק בריבית נמוכה. כתוצאה מכך, הבנק יפסיד רווחים והכנסות צפויים. על מנת למנוע הפסדים כאלה, הבנק גובה קנס עבור הפער שבין הריבית במשק לריבית של ההלוואה.
מה משפיע על עמלת ההיוון?
1. הריבית הממוצעת בזמן קבלת ההלוואה:
בנק ישראל מפרסם כל חודש את הריבית הממוצעת שהלקוחות קיבלו עבור כל סוגי ההלוואות. כדי לחשב את עמלת ההיוון, עליכם לדעת מה הייתה הריבית הממוצעת במסלול ההלוואה שלכם בזמן קבלת ההלוואה. יש שלושה פרמטרים שמרכיבים את מסלול ההלוואה: סוג הריבית, תקופה בשנים והצמדה למדד. לדוגמה, אם לקחתם הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד למשך 25 שנים, זהו המסלול שיש לבדוק.
2. הריבית בפועל:
הריבית הנקובה עבור ההלוואה. אין הכרח שתהיה שווה לריבית הממוצעת, אלו שני דברים שונים.
3. הריבית הממוצעת בזמן הפירעון:
הריבית הממוצעת במסלול ההלוואה שברצונכם לפרוע כפי שפורסמה לאחרונה על ידי בנק ישראל.
איך מחשבים את עמלת ההיוון?
כדי לחשב את העמלה, השוו בין הריבית הנקובה לריבית הממוצעת בזמן לקיחת ההלוואה. את הנמוכה מביניהן השוו לריבית הממוצעת בזמן הפירעון. אם הריבית הממוצעת בזמן הפירעון נמוכה מהריבית שבחרתם, תיאלצו לשלם עמלת היוון.
דוגמה לחישוב עמלת היוון בריבית קבועה
נניח שלקחתם הלוואה של 300,000 ש"ח בריבית קבועה של 5% לתקופה של 25 שנים. לאחר שנתיים, החלטתם לפרוע את ההלוואה. סכום הריבית שנותר לתשלום עבור יתרת ההלוואה ליתרת התקופה הוא 196,728 ש״ח. אם הריבית הממוצעת להלוואה דומה היא 3%, סך הריבית לאותה התקופה להלוואה זו יהיה 110,777 ש״ח. הפרש הריביות, 85,951 ש״ח, הוא סכום העמלה לתשלום.
מתי כדאי לפרוע את המשכנתא?
לא תמיד כדאי לבצע פירעון-מוקדם של המשכנתא. אם הריבית ירדה ותיאלצו לשלם את הפער שבין הריבית על ההלוואה לריבית החדשה, לא נהניתם מירידת הריבית. אז מתי כדאי להקדים את פירעון המשכנתא?
כשהריבית הנקובה על ההלוואה גבוהה מהריבית הממוצעת בזמן לקיחתה. במקרה זה, עמלת ההיוון נקבעת לפי הריבית הממוצעת, בעוד הלקוח משלם לפי הריבית הנקובה. כך הלקוח חוסך את הפער שבין הריבית הנקובה לריבית הממוצעת שהייתה בזמן לקיחת ההלוואה.
מקרה כדאי נוסף הוא מחזור משכנתא, כאשר הריבית על ההלוואה החדשה נמוכה מהריבית הממוצעת הנוכחית. במקרה זה, עמלת ההיוון נקבעת לפי הריבית הממוצעת, אבל הריבית על ההלוואה החדשה נמוכה ממנה. כך הלקוח חוסך את הפער שבין הריבית הממוצעת בזמן הפירעון לריבית הנקובה על ההלוואה החדשה.
והכי חשוב, הבנק מעניק הנחה על גובה העמלה לאחר מספר שנים שההלוואה פעילה. אחרי 3 שנות תשלום, הבנק מעניק הנחה של 20% בעמלת ההיוון, ואחרי 5 שנים ההנחה עולה ל-30%. נוטלי משכנתא משלימה לזכאות ייהנו מההנחה כבר לאחר שנה וגובה ההנחה יגיע ל-40% לאחר 4 שנים.
| מועד ביצוע הפירעון בשנים | הלוואה משלימה לזכאים | הלוואה פרטית של הבנק |
|---|---|---|
| 0-1 | 0% | 0% |
| 1-2 | 10% | 0% |
| 2-3 | 20% | 0% |
| 3-4 | 30% | 20% |
| 4-5 | 40% | 20% |
| 5-סיום | 40% | 30% |
דוגמה לחישוב עמלת היוון עם הנחה של 20%
ניקח את אותה דוגמה מלפני כן. נניח שעברו 4 שנים מאז קבלת ההלוואה, וסכום הריבית שנותר לשלם על יתרת התקופה הוא 168,657 ש״ח. עבור הלוואה דומה בריבית ממוצעת של 3% ל-21 שנים, סכום הריבית הוא 95,397 ש״ח. הפרש הריביות הוא 73,260 ש״ח. לאחר הנחת 20%, הקנס יהיה 58,608 ש״ח.
דוגמה לחישוב עמלת היוון עם הנחה של 30%
אם עברו 8 שנים, סכום הריבית שנותר לשלם על יתרת התקופה הוא 117,083 ש״ח. בריבית של 3% ל-17 שנים, תצטרכו לשלם 66,863 ש״ח. הפרש הריביות, 50,220 ש״ח, מצטמצם ל-35,154 ש״ח לאחר הנחת 30%.
עמלת היוון חיובית
ישנם מקרים בהם הריבית הממוצעת גבוהה מהריבית הנקובה על ההלוואה. במקרים אלו הבנק יגדיל את הרווחים על ההלוואה החדשה ביחס להלוואה שהלקוח מבקש לפרוע, ולא יקנוס אותו בגין פערי הריבית. למעשה, אם הריבית במשק גבוהה מהריבית הממוצעת בזמן קבלת ההלוואה, גם אם הריבית הנקובה גבוהה ממנה, לא תיגבה עמלת היוון, כפי שאסביר מיד.
במקרים אלו, הבנק לא ישלם ללקוח עמלת היוון. עם זאת, במידה וקיימות עמלות אחרון בגין הקדמת הפירעון, הרווח מהפרשי הריבית לטובת הלקוח יפצה על עמלות אלו. עמלות אלו יכולות לכלול עמלות תפעול, הפרשי הצמדה, או אפילו אם חלק מהמסלולים מחייבים את הלקוח לשלם קנס לבנק ואחרים לא. הלקוח לא יחויב בעמלות אלו כי הן מכוסות באמצעות יתרת הזכות של עמלת ההיוון. אך גם לא יקבל את יתרת הפרשי הריביות במזומן. מנגנון עמלת ההיוון נועד להגן על הבנק מהפסדים, ולא לפצות את הלקוח.
דוגמה למקרים בהם אין עמלת היוון
נניח שלקחתם הלוואה של 300,000 ש״ח בריבית קבועה לא צמודה של 2.5% לתקופה של 25 שנים. לאחר שנתיים החלטתם לפרוע את ההלוואה. כעת הריבית הממוצעת להלוואה דומה עומדת על 3%. במקרה זה לא תהיה עמלת היוון כי הריבית הממוצעת גבוהה מהריבית הנקובה עבור ההלוואה.
נניח שלקחתם הלוואה של 300,000 ש״ח בריבית קבועה לא צמודה של 3.5% לתקופה של 25 שנים. באותו זמן הריבית הממוצעת במשק הייתה 2.8%. לאחר שנתיים החלטתם לפרוע את ההלוואה. כעת הריבית הממוצעת להלוואה דומה עומדת על 3%. במקרה זה לא תהיה עמלת היוון כי הריבית הממוצעת בזמן הפירעון גבוהה מהריבית הממוצעת בזמן לקיחת ההלוואה, למרות שהיא נמוכה מהריבית הנקובה.
סיכום עמלת היוון עבור מסלולי משכנתא בריבית קבועה
| תקופה שחלפה | יתרת תקופה | יתרת ריבית לפי 5% | יתרת ריבית לפי 3% | גובה הנחה | עמלת היוון לתשלום |
| 2 שנים | 23 שנים | 196,728 ש״ח | 110,777 ש״ח | 0% | 85,951 ש״ח |
| 4 שנים | 21 שנים | 168,657 ש״ח | 95,397 ש״ח | 20% | 58,608 ש״ח |
| 8 שנים | 17 שנים | 117,083 ש״ח | 66,863 ש״ח | 30% | 35,154 ש״ח |
עמלות היוון בריבית משתנה
גם במסלול ריבית משתנה עלולה להיות עמלת היוון, אך רק בגין התקופה שעד מועד העדכון הקרוב. ההיגיון לחשב רק עד מועד העדכון הוא שבמועד העדכון יכולנו לפרוע את ההלוואה ללא שום עמלה, ממילא הבנק סומך על ההכנסה מריבית ההלוואה רק עד למועד העדכון.
גם במסלולי ריבית משתנה קיימת הנחה על חיובי העמלה לפי תקופת חיי ההלוואה, אך באופן אחר מריבית קבועה. במקום להתחיל מתחילת ההלוואה, חישוב התקופה להנחה יחל מנקודת העדכון האחרונה. לכן במסלולי ריבית משתנה עד 5 שנים, ההנחה האפשרית הגבוהה ביותר היא 20%. במסלולי ריבית משתנה כל 7 או 10 שנים, יש אפשרות לקבל הנחה של 30% אחרי למעלה מחמש שנים ממועד העדכון האחרון.
דוגמה לחישוב עמלת היוון
נניח שלקחתם הלוואה של 300,000 ש"ח בריבית משתנה של 5% לתקופה של 30 שנים. לאחר שנתיים, החלטתם לפרוע את ההלוואה. התקופה לחישוב עמלת ההיוון היא רק עד מועד העדכון הבא, 3 שנים. סכום הריבית שנותר לתשלום עבור יתרת ההלוואה ל-3 השנים הבאות הוא 42,543 ש״ח. אם הריבית הממוצעת להלוואה דומה היא 3%, סך הריבית ל-3 השנים הבאות הוא 25,286 ש״ח. הפרש הריביות, 17,257 ש״ח, הוא סכום הקנס לתשלום.
דוגמה לחישוב עמלת היוון עם הנחה של 20%
נניח שעברו 4 שנים מאז קבלת ההלוואה, סכום הריבית שנותר לשלם על השנה שעד עדכון הריבית הוא 13,922 ש״ח. עם ריבית ממוצעת של 3%, סכום הריבית לשנה שנותרה עד עדכון הריבית הוא 8,328 ש״ח. הפרש הריביות הוא 5,594 ש״ח. לאחר הנחת 20%, הקנס יהיה 4,475 ש״ח.
דוגמה לחישוב עמלת היוון עם הנחה של 30%
אם עברו 8 שנים, במסלול ריבית משתנה כל 10 שנים. סכום הריבית שנותר לשלם על השנתיים שעד עדכון הריבית הוא 25,119 ש״ח. בריבית של 3% לשנתיים שעד עדכון הריבית, תצטרכו לשלם 14,969 ש״ח. הפרש הריביות, 10,150 ש״ח, מצטמצם ל-7,105 ש״ח לאחר הנחת 30%.
מסלולי משכנתא בריבית משתנה כל שנה או פחות
מסלולי משכנתא בריבית משתנה כל שנה או פחות, ניתן לפרוע או למחזר ללא קנס גם שלא בנקודת העדכון, בכל רגע נתון.
סיכום עמלת היוון עבור מסלולי משכנתא בריבית משתנה
| תקופה שחלפה | יתרת תקופה עד למועד העדכון | יתרת ריבית לפי 5% | יתרת ריבית לפי 3% | גובה הנחה | עמלת היוון לתשלום |
| 2 שנים | 3 שנים | 42,543 ש״ח | 25,286 ש״ח | 0% | 17,257 ש״ח |
| 4 שנים | 1 שנים | 13,922 ש״ח | 8,328 ש״ח | 20% | 4,475 ש״ח |
| 8 שנים | 2 שנים | 25,119 ש״ח | 14,969 ש״ח | 30% | 7,105 ש״ח |
הערה: כל חישובי הריבית נעשו על פי לוח שפיצר. על פי לוחות קרן שווה ובוליט המספרים יהיו מעט שונים אבל העיקרון ישמר. משווים את הריבית על ההלוואה שלנו עם הריבית על הלוואה זהה היום ומשלמים את ההפרש. ההנחות זהות בכל לוחות הסילוקין.